Immobilienmakler Fellbach: Haus und Wohnung verkaufen mit klarem Preis und fester Ansprechperson
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Immobilienmakler Fellbach: Das leistet NAFI Immobilien für Eigentümer
NAFI Immobilien GmbH & Co. KG ist seit über 30 Jahren als Immobilienmakler im Rems-Murr-Kreis tätig. Unser Hauptbüro liegt am Oberen Marktplatz 7 in Schorndorf, und in Fellbach sind wir mit einer eigenen Filiale in der Höhenstraße 21 vertreten. So betreuen wir Eigentümer in Fellbach, Schmiden und Oeffingen mit demselben Anspruch: ein Preis, den wir begründen können, ein Käufer, der seine Finanzierung belegt hat, und ein Kaufvertrag, der beim Notar sauber vorbereitet ist.
Als Immobilienmakler für Fellbach arbeiten wir mit einer festen Ansprechperson pro Verkauf. Sie wissen jederzeit, wer Ihre Immobilie betreut, und erhalten nach jeder Besichtigung eine Rückmeldung. Die Bewertung und die Erstberatung kosten nichts, und die Provision nennen wir Ihnen vor Vertragsabschluss schriftlich. Wir sind als Makler nach § 34c der Gewerbeordnung zugelassen.
| Leistung | Was Sie davon haben |
|---|---|
| Kostenfreie Bewertung | Besichtigung, Vergleichsobjekte aus Fellbach und Umgebung, schriftliche Preisspanne mit Begründung |
| Unterlagen | Wir besorgen Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne und Protokolle und prüfen sie auf Lücken |
| Exposé und Fotos | Professionelle Aufnahmen, Grundrisse, ehrliche Beschreibung von Lage und Zustand |
| Vermarktung | Portale, Interessentenkartei und auf Wunsch diskret ohne öffentliches Inserat |
| Besichtigungen | Nur Interessenten mit geprüfter Finanzierung, Rückmeldung nach jedem Termin |
| Verhandlung | Jedes Angebot besprechen wir mit Ihnen, bevor eine Antwort rausgeht |
| Notar und Übergabe | Abstimmung mit dem Notar, Begleitung zur Beurkundung, Übergabeprotokoll |
Für einzelne Themen gibt es vertiefende Seiten: Immobilienbewertung in Fellbach, Haus verkaufen in Fellbach, Wohnung verkaufen in Fellbach, Immobilie verkaufen in Fellbach, Erbimmobilie verkaufen in Fellbach und Makler in Fellbach.
Fellbach auf einen Blick
Fellbach liegt direkt an der nordöstlichen Stadtgrenze von Stuttgart und ist mit rund 46.700 Einwohnern nach Waiblingen die zweitgrößte Stadt im Rems-Murr-Kreis. Zusammen mit Waiblingen bildet Fellbach ein Mittelzentrum. Zur Stadt gehören die Kernstadt sowie die Stadtteile Schmiden und Oeffingen. Die Postleitzahlen sind 70734 und 70736.
| Merkmal | Fellbach |
|---|---|
| Einwohner | 46.659 (31.12.2025) |
| Fläche | 27,71 km², rund 287 m über Normalnull |
| Stadtteile | Fellbach (Kernstadt), Schmiden, Oeffingen |
| Verkehr | S-Bahn S2 und S3 am Bahnhof Fellbach, Stadtbahn U1 und U16 bis Lutherkirche, B14 mit Kappelbergtunnel und Stadttunnel |
| Wein | rund 182 Hektar Weinberge, Weingüter wie Aldinger und Schnaitmann |
| Bildung | zwei Gymnasien, zwei Realschulen, zwei Gemeinschaftsschulen, vier Grundschulen, Förderschule sowie private Schulen |
| Freizeit | Freizeitbad F.3, Schwabenlandhalle, Kappelberg, Kernen, Radwege im Remstal |
Fellbach nennt sich Stadt der Weine und Kongresse. Die Schwabenlandhalle von 1976 ist ein Veranstaltungsort für Kongresse und Theater, das Stadtmuseum sitzt in einem Fachwerkhaus von 1680, und die Lutherkirche prägt das Stadtbild. Für Käufer zählt vor allem die Kombination aus Stuttgarter Nähe, Stadtbahn und S-Bahn, Weinbergen und einer vollständigen Infrastruktur.
Die Lagen in Fellbach und was sie für den Preis bedeuten
Der Quadratmeterpreis für ganz Fellbach sagt wenig über Ihre Straße. Wer verkauft, sollte die Lage so beschreiben, wie Käufer sie sehen. Die folgende Übersicht zeigt die typischen Lagen und die Käufer, die sich dafür interessieren.
| Lage | Typische Merkmale | Wer sich dafür interessiert |
|---|---|---|
| Innenstadt und Bahnhofsumfeld | Kurze Wege zu S-Bahn, Einkauf, Gastronomie und Ärzten, häufig Geschosswohnungen und Reihenhäuser | Pendler, Singles, Paare, Kapitalanleger |
| Umfeld Lutherkirche und Stadtbahn | Direkter Anschluss an die Stadtbahn Richtung Stuttgart, urbanes Wohnen | Berufstätige ohne Zweitwagen |
| Wohnstraßen mit Einfamilienhäusern | Ruhige Straßen, Gärten, oft ältere Bestandshäuser aus mehreren Jahrzehnten | Familien, die langfristig bleiben möchten |
| Hanglagen am Kappelberg und an den Weinbergen | Aussicht, Natur, zugleich Treppen, Stützmauern und aufwendigere Grundstücke | Käufer mit Wunsch nach Ausblick |
| Schmiden | Eigener Stadtteil mit Ortskern, Einkauf und Schulen, nahe an Stuttgart | Familien, Käufer aus Stuttgart |
| Oeffingen | Ruhiger Stadtteil mit eigenem Charakter am Rand von Fellbach | Familien, Käufer mit Wunsch nach Ruhe |
| Nähe zu B14 und Bahnlinie | Gute Anbindung, aber Lärm; Käufer rechnen einen Abschlag ein | Preisbewusste Käufer, Anleger |
Wie sich solche Unterschiede in Euro niederschlagen, zeigt die Immobilienbewertung in Fellbach. Zwei Häuser mit gleicher Wohnfläche können mehrere Zehntausend Euro auseinanderliegen, wenn das eine in einer ruhigen Seitenstraße steht und das andere an einer Hauptverkehrsstraße. Wir nennen Ihnen bei der Bewertung die Vergleichsobjekte, die wir dafür heranziehen.
Immobilienpreise in Fellbach 2026
Die Portale liefern für Fellbach 2026 unterschiedliche Zahlen. Das liegt an Methode, Stichtag und Stichprobe. Alle Werte sind Angebotspreise oder Schätzungen, keine beurkundeten Kaufpreise.
| Quelle | Eigentumswohnungen | Häuser |
|---|---|---|
| Immowelt (Oktober 2026) | ca. 4.290 € pro m² | ca. 4.458 € pro m² |
| Engel & Völkers (1. Quartal 2026) | ca. 4.419 € pro m² | ca. 3.623 € pro m² |
| ohne-makler.net (2026) | ca. 4.307 € pro m² | ca. 3.812 € pro m² |
| Stadtteil Schmiden (Immowelt, Häuser) | ca. 4.772 € pro m² | |
| Stadtteil Oeffingen (Immowelt, Häuser) | ca. 4.444 € pro m² |
Als Rahmen ergeben sich für Wohnungen rund 4.300 bis 4.400 Euro pro Quadratmeter und für Häuser rund 3.600 bis 4.800 Euro. Die Angebotsmieten liegen laut ImmoScout24 im zweiten Quartal 2026 bei etwa 13,41 Euro pro Quadratmeter, andere Portale nennen 14,6 bis 15,5 Euro.
Wie viel ist mein Haus in Fellbach wert?
Eine ehrliche Antwort braucht Ihr Objekt. Als grobe Rechnung dient die Wohnfläche mal Quadratmeterpreis. Eine Doppelhaushälfte mit 130 Quadratmetern läge bei 3.900 bis 4.600 Euro pro Quadratmeter rechnerisch zwischen 507.000 und 598.000 Euro. Zustand, Grundstück, Lärm und Energiekennwerte verschieben das Ergebnis deutlich. Verlassen Sie sich deshalb für den Angebotspreis auf eine Bewertung mit Besichtigung. Den schnellen Richtwert liefert der Online-Rechner.
Bodenrichtwert in Fellbach: Was er bedeutet und wo Sie ihn finden
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für den Boden in einer Zone, angegeben in Euro pro Quadratmeter. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkäufen abgeleitet. In Baden-Württemberg lässt er sich kostenlos im Portal BORIS-BW abrufen. Für Fellbach gilt er für die jeweilige Bodenrichtwertzone Ihrer Straße.
| Frage | Antwort |
|---|---|
| Wofür ist der Bodenrichtwert gut? | Als Grundlage für den Bodenwert Ihres Grundstücks in der Bewertung |
| Ist er der Preis meines Grundstücks? | Nein, er ist ein Durchschnitt für die Zone. Hang, Zuschnitt, Altlasten und Rechte verändern den Wert |
| Wo finde ich ihn? | BORIS-BW, das Bodenrichtwertportal der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg |
| Hängt die Grundsteuer daran? | Ja, in Baden-Württemberg wird die Grundsteuer überwiegend aus Fläche und Bodenrichtwert berechnet |
| Sagt er etwas über den Hauspreis? | Nur über den Bodenanteil, das Gebäude kommt separat hinzu |
Ein Beispiel: Bei 500 Quadratmetern Grundstück und einem angenommenen Bodenrichtwert von 1.000 Euro pro Quadratmeter beträgt der Bodenwert rund 500.000 Euro. Dazu kommt der Wert des Gebäudes nach Alter und Zustand. In Fellbach macht der Boden in guten Lagen deshalb oft den größeren Teil des Gesamtpreises aus. Wie wir daraus den Preis Ihrer Immobilie herleiten, erklären wir auf der Seite zur Immobilienbewertung in Fellbach.
Verkehr als Preisfaktor: S-Bahn, Stadtbahn und B14
In Fellbach entscheidet die Verkehrslage doppelt über den Preis. Sie wirkt positiv, weil Stuttgart in kurzer Zeit erreichbar ist, und sie wirkt negativ, wenn Lärm hinzukommt. Käufer bewerten beides sehr genau.
| Verkehrsmittel | Vorteil für Käufer | Mögliche Schwäche |
|---|---|---|
| S-Bahn S2 und S3 | Zwei Linien am Bahnhof Fellbach, Verbindung nach Stuttgart und in das Remstal sowie das Murrtal | Bahnlärm in Gleisnähe, Streckenarbeiten wirken auf den Alltag |
| Stadtbahn U1 und U16 | Direkter Anschluss bis zur Lutherkirche, Weg nach Stuttgart ohne Auto | Haltestellennähe kann Verkehr bedeuten |
| B14 mit Kappelbergtunnel und Stadttunnel | Schneller Weg Richtung Stuttgart und Waiblingen, Entlastung der Innenstadt durch die Tunnel | Straßenlärm an der Trasse und an Zufahrten |
| Bus und Rad | Gute Vernetzung, Radwege im Remstal und durch die Weinberge | Abhängig von der Lage im Stadtteil |
Für Sie bedeutet das: Beschreiben Sie im Exposé genau, wie weit es zur Haltestelle ist und wie ruhig die Straße liegt. Wer die Verkehrsanbindung als Vorteil darstellt und den Lärm ehrlich benennt, gewinnt das Vertrauen der Käufer. Aktuelle Fahrzeiten und Streckenarbeiten prüfen Interessenten bei der Fahrplanauskunft, wir verweisen im Gespräch darauf.
Wein, Hänge und Grün: Lagen am Kappelberg
Mit rund 182 Hektar Weinbergen gehört Fellbach zu den großen Weinbauorten der Region. Das prägt Landschaft und Immobilienmarkt. Grundstücke am Hang bieten Aussicht und Ruhe, bringen aber Besonderheiten mit, nach denen erfahrene Käufer gezielt fragen.
- Zufahrt und Winterdienst: Steile Zufahrten sind bei Schnee und Eis anspruchsvoll.
- Stützmauern und Gründung: Ältere Mauern können sanierungsbedürftig sein. Unterlagen und Zustand sollten bekannt sein.
- Entwässerung: Bei Starkregen läuft Wasser hangabwärts. Drainage und Rückstausicherung sind Themen.
- Garten und Pflege: Terrassierte Gärten erhöhen den Pflegeaufwand.
- Barrierefreiheit: Treppen und Gefälle schränken die Nutzung für ältere Käufer ein.
- Aussicht: Ein klarer Pluspunkt, den wir mit guten Fotos hervorheben.
Die Nähe zu Weinbergen, Kernen und Kappelberg macht Fellbach für Käufer attraktiv, die Natur direkt vor der Haustür möchten und trotzdem schnell in Stuttgart sind. Dieses Argument gehört in jedes Exposé für Lagen am Ortsrand.
Was Käufer in Fellbach bei der Besichtigung fragen
Wer die Fragen kennt, antwortet souverän. Die folgende Liste stammt aus der Praxis. Bereiten Sie kurze, ehrliche Antworten vor.
- Wie weit sind S-Bahn, Stadtbahn und Bushaltestelle entfernt?
- Wie laut ist es zu Stoßzeiten, auch bei geöffnetem Fenster?
- Wie alt sind Heizung, Fenster und Dach?
- Gibt es einen Energieausweis, und welche Kennwerte hat er?
- Wie hoch sind Hausgeld, Rücklagen und geplante Sonderumlagen (bei Wohnungen)?
- Gibt es Feuchtigkeit im Keller, vor allem bei Hanglage?
- Welche Schulen und Kindergärten sind zu Fuß erreichbar?
- Ist die Immobilie vermietet, und zu welchen Konditionen?
- Welche Unterlagen liegen vor, etwa Baupläne und Genehmigungen?
- Warum verkaufen Sie, und bis wann soll der Verkauf abgeschlossen sein?
Wir besprechen diese Fragen vorab mit Ihnen und beantworten sie bei Besichtigungen, damit Sie nicht allein im Gespräch stehen.
So entsteht ein Verkaufspreis in Fellbach: ein Beispiel
Das folgende Beispiel zeigt die Rechenlogik. Es ist ein Rechenbeispiel ohne Aussage über Ihr Objekt: Ein Reihenmittelhaus mit 115 Quadratmetern Wohnfläche in einer ruhigen Wohnstraße.
| Baustein | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Vergleichspreis ähnlicher Reihenhäuser | 115 m² × 4.200 € | 483.000 € |
| Zuschlag ruhige Lage und Garten | pauschal | plus 12.000 € |
| Abzug Heizung (Baujahr 2003), Erneuerung absehbar | Schätzung | minus 20.000 € |
| Abzug Bad aus den 1990er Jahren | Renovierungsbedarf | minus 10.000 € |
| Ergebnis | ca. 465.000 € |
Als Spanne nennen wir in diesem Fall etwa 450.000 bis 480.000 Euro. Wer diese Herleitung kennt, kann sie auch Käufern erklären. Käufer fragen oft nach dem Gegenwert für einzelne Merkmale. Mehr zur Bewertung steht auf der Seite Immobilienbewertung in Fellbach.
Warum Käufer Fellbach wählen: Alltag, Wege und Freizeit
Ein gutes Exposé zeigt neben den Quadratmetern das Lebensgefühl im Ort. Fellbach hat dafür mehr zu bieten, als viele Eigentümer vermuten.
- Zwei Gymnasien, zwei Realschulen, zwei Gemeinschaftsschulen und vier Grundschulen zeigen ein breites Bildungsangebot.
- Das Freizeitbad F.3, die Schwabenlandhalle und das Stadtmuseum im Fachwerkhaus von 1680 sorgen für Kultur und Freizeit.
- Weinberge, Kappelberg und Kernen laden zum Wandern und Radfahren ein, der Remstal-Radweg führt nahe vorbei.
- Einkaufsstraßen, Restaurants und Ärzte liegen in der Innenstadt dicht beieinander.
- Stuttgart ist mit S-Bahn und Stadtbahn schnell erreichbar, ein Pluspunkt für Pendler.
- Der Ort ist seit 1956 Große Kreisstadt und bietet eine vollständige Verwaltung und Infrastruktur.
Wir nutzen diese Punkte im Exposé, damit Interessenten neben der Immobilie auch das Umfeld sehen. So begründen wir Ihren Angebotspreis und heben Ihr Objekt von anderen ab.
Wer in Fellbach kauft
Die Nachfrage in Fellbach kommt aus mehreren Richtungen. Wer die Käufer kennt, kann Exposé und Preis darauf ausrichten.
Käufer aus Stuttgart
Fellbach grenzt an Stuttgart, und Käufer, denen Stuttgarter Preise zu hoch sind, weichen häufig hierher aus. Sie schätzen die S-Bahn mit zwei Linien und die Stadtbahn, die den Weg zur Arbeit ohne Auto ermöglichen. Sie vergleichen Fellbach direkt mit Bad Cannstatt, Waiblingen und Esslingen.
Familien
Familien suchen Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser mit Garten. Die Schullandschaft mit Grundschulen, Gemeinschaftsschulen, Realschulen und Gymnasien ist ein starkes Argument. Wer ein Haus mit vier Zimmern und kurzem Schulweg anbietet, spricht diese Gruppe unmittelbar an.
Paare und Berufstätige
Für Paare und Alleinstehende sind Wohnungen in Bahnhofsnähe und im Umfeld der Stadtbahn interessant. Sie achten auf Hausgeld, Rücklagen, Balkon und Stellplatz.
Ältere Käufer
Wer sein Haus in Fellbach verkauft hat, sucht oft eine barrierearme Wohnung mit Aufzug in der Nähe von Einkauf und Arzt. Die Innenstadt bietet dafür kurze Wege.
Kapitalanleger
Anleger rechnen mit Mieten von rund 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter und prüfen Rücklagen, Mietverträge und Instandhaltungsstau. Fellbach profitiert dabei von der Nähe zu Stuttgart.
Ihr Verkaufsfahrplan in vier Phasen
Ein Verkauf läuft besser, wenn er geplant ist. Wir arbeiten in vier Phasen. Die Dauer hängt von Ihrem Objekt, dem Preis und der Nachfrage ab.
- Klären (Woche 1 bis 2). Erstgespräch, Besichtigung, kostenfreie Bewertung, Preisspanne, Maklervertrag.
- Vorbereiten (Woche 2 bis 4). Unterlagen besorgen, Energieausweis, Fotos, Grundrisse und Exposé.
- Vermarkten (Woche 4 bis 10). Veröffentlichung, Besichtigungen, Rückmeldungen, Finanzierungsnachweise der Interessenten.
- Abschließen (Woche 10 bis 14). Verhandlung, Notar, Beurkundung, Zahlung und Übergabe.
Die ersten zwei Wochen nach Veröffentlichung bringen die meisten Anfragen. Wer in dieser Zeit zu hoch startet, verliert genau diese Interessenten. Wir empfehlen deshalb einen begründeten Angebotspreis mit einer kleinen Verhandlungsspanne.
So vermarkten wir Ihre Immobilie in Fellbach
Gute Vermarktung beantwortet die Fragen der Käufer, bevor sie gestellt werden. Das senkt die Zahl der Besichtigungen ohne Ergebnis.
- Alle Eckdaten: Wohnfläche, Grundstück, Baujahr, Heizung, Energiekennwerte, Zimmer
- Grundrisse mit Maßen, damit sich Käufer die Möblierung vorstellen können
- Lagebeschreibung mit konkreten Wegen zu Bahnhof, Stadtbahn, Schule und Einkauf
- Offene Angaben zu Zustand und Modernisierungen mit Jahreszahlen
- Hochwertige Fotos bei gutem Licht, Außenaufnahmen in der passenden Jahreszeit
- Veröffentlichung auf großen Immobilienportalen und Ansprache unserer Interessentenkartei
Wer nicht möchte, dass Nachbarn und Bekannte vom Verkauf erfahren, kann ohne öffentliches Inserat vermarkten. Wir sprechen dann nur geprüfte Interessenten an. Nach jeder Besichtigung berichten wir Ihnen, was Interessenten gesagt haben, und passen bei Bedarf Preis oder Darstellung an.
Besichtigungen und Prüfung der Käufer
Nicht jede Anfrage führt zu einem Termin. Vorab fragen wir nach Finanzierung, Eigenkapital und Zeitplan. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder ein Eigenkapitalnachweis gehört dazu. So schützen wir Ihre Zeit und Ihre Privatsphäre.
| Schritt | Was passiert |
|---|---|
| Vorprüfung | Telefonat, Finanzierungsnachweis, Zielsetzung des Interessenten |
| Termin | Wir führen durch, beantworten Fragen zu Technik und Unterlagen |
| Nachbereitung | Rückmeldung an Sie, Einschätzung der Ernsthaftigkeit |
| Angebot | Besprechung mit Ihnen, bevor wir antworten |
Wenn Sie lieber nicht bei Besichtigungen dabei sind, ist das üblich und oft sinnvoll. Interessenten sprechen offener, wenn der Eigentümer nicht danebensteht.
In Fellbach sind wir mit einer eigenen Filiale vertreten. Wir sehen uns Ihre Immobilie vor Ort an, besprechen Ihre Ziele und nennen eine begründete Preisspanne. Kostenfrei und ohne Verpflichtung.
Verhandlung, Notar und Übergabe
Haben wir ein ernsthaftes Angebot, besprechen wir es mit Ihnen. Das gilt auch, wenn der Preis unter Ihrem Wunsch liegt. Wir zeigen Ihnen, welche Argumente wir haben, und welche Zugeständnisse sich lohnen. Die Entscheidung treffen Sie.
- Sie einigen sich mit dem Käufer auf Preis und Bedingungen.
- Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf. Bei Verbrauchern soll er mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen.
- Sie lesen den Entwurf und klären offene Punkte wie Übergabetermin und mitverkaufte Einbauten.
- Bei der Beurkundung verliest der Notar den Vertrag, beide unterschreiben.
- Der Notar sichert den Käufer mit einer Vormerkung im Grundbuch, danach wird der Kaufpreis fällig.
- Nach Zahlung und Löschung Ihrer Grundschulden wird der Käufer als Eigentümer eingetragen.
Zur Übergabe gehören Zählerstände, Schlüssel, ein Protokoll über Zustand und mitverkaufte Gegenstände sowie die Ummeldung bei Strom, Wasser und Gas. Wir begleiten den Termin, damit er ohne Streit abläuft.
Kosten und Provision beim Immobilienverkauf in Fellbach
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Privatpersonen teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision. Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt. In Baden-Württemberg sind 3,57 Prozent pro Seite einschließlich Mehrwertsteuer verbreitet. Sie zahlen nur, wenn der Verkauf zustande kommt.
| Kaufpreis | Provision pro Seite (3,57 %) | Beide Seiten zusammen |
|---|---|---|
| 400.000 € | 14.280 € | 28.560 € |
| 550.000 € | 19.635 € | 39.270 € |
| 700.000 € | 24.990 € | 49.980 € |
| Weitere Posten | Wer zahlt | Hinweis |
|---|---|---|
| Energieausweis | Verkäufer | Pflicht ab der ersten Anzeige |
| Löschung der Grundschuld | Verkäufer | Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Bank |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer bei laufendem Darlehen | Je nach Bank und Zinsbindung |
| Notar und Grundbuch für den Kauf | Käufer | Rund 1,5 bis 2 Prozent |
| Grunderwerbsteuer | Käufer | 5 Prozent in Baden-Württemberg |
| Spekulationssteuer | Verkäufer, in Sonderfällen | Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren ohne Eigennutzung |
Welche Fragen Sie vor einer Beauftragung stellen sollten, lesen Sie bei Makler in Fellbach.
Diese Unterlagen brauchen Sie
Vollständige Unterlagen verkürzen den Verkauf. Käufer, Banken und Notare verlangen sie spätestens vor der Beurkundung.
| Unterlage | Wo Sie sie bekommen |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt, als Eigentümer |
| Energieausweis | Energieberater oder zugelassener Aussteller |
| Flurkarte und Lageplan | Katasteramt |
| Baupläne, Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung | Bauamt oder eigene Unterlagen |
| Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan (Wohnung) | Hausverwaltung |
| Modernisierungsnachweise | Eigene Rechnungen, Handwerker |
| Mietverträge und Abrechnungen (vermietet) | Eigene Unterlagen |
Fehlt etwas, besorgen wir Duplikate. Wir kennen die Wege zu den Ämtern, damit Ihr Verkauf nicht stockt.
Erbimmobilie in Fellbach: Was ist zu beachten?
Wer in Fellbach eine Immobilie erbt, muss vor dem Verkauf einige Dinge klären. Zuerst braucht es den Erbnachweis, also Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Danach wird das Grundbuch berichtigt. Bei mehreren Erben müssen alle dem Verkauf zustimmen.
- Erbnachweis beschaffen und Grundbuch berichtigen lassen
- Wert zum Stichtag des Erbfalls ermitteln, falls Pflichtteil, Auszahlung oder Steuer betroffen sind
- Erbschaftsteuer-Freibeträge und die Zehnjahresfrist beim Familienheim prüfen
- Spekulationssteuer beachten, wenn der Verstorbene weniger als zehn Jahre vor dem Verkauf gekauft hat
- Leerstand absichern: Versicherung, Frostschutz, Räum- und Streupflicht
Alle Einzelheiten stehen auf der Seite Erbimmobilie verkaufen in Fellbach. Allgemeine Hinweise finden Sie bei Immobilienverkauf bei Erbschaft.
Besondere Situationen: Scheidung, Alter, Vermietung
| Situation | Worauf es ankommt | Weiterführend |
|---|---|---|
| Scheidung | Eigentumsanteile, Zugewinn, Bank klären, neutraler Wert hilft beiden Seiten | Immobilienverkauf bei Scheidung |
| Verkauf im Alter | Umzugsplanung, Wohnrecht, Pflege und Familie einbinden | Immobilie verkaufen im Alter |
| Vermietete Immobilie | Kauf bricht nicht Miete, Mieter behalten ihren Kündigungsschutz | Wohnung verkaufen in Fellbach |
| Grundstück oder Spezialobjekt | Baurecht, Erschließung, Altlasten und Käufergruppe prüfen | Verkauf von speziellen Objekten |
| Eigentümer im Ausland | Vollmacht, digitale Abwicklung, Vertretung bei Terminen | Wir übernehmen Besichtigung und Übergabe vor Ort |
Häufige Fehler beim Verkauf in Fellbach
- Zu hoher Startpreis. Wer zu teuer startet, verliert die Interessenten der ersten Wochen.
- Mängel verschweigen. Ein Gewährleistungsausschluss schützt nicht bei arglistigem Verschweigen.
- Fehlende Unterlagen. Jeder fehlende Nachweis verzögert Bank und Notar.
- Besichtigungen ohne Vorprüfung. Ohne Finanzierungsnachweis laufen viele Termine ins Leere.
- Lärm und Verkehr nicht benennen. Käufer merken es sofort. Eine ehrliche Darstellung bringt Vertrauen.
- Keine Absprache mit der Bank. Vorfälligkeitsentschädigung und Löschung der Grundschuld sollten früh geklärt sein.
Wie finde ich einen guten Immobilienmakler in Fellbach?
In Fellbach gibt es viele Makler, vom Einzelbüro bis zum überregionalen Anbieter. Die Portale zählen über 130 Einträge. Ein Vergleich lohnt sich. Diese Prüfpunkte helfen Ihnen:
| Prüfpunkt | Das sollten Sie erwarten |
|---|---|
| Preisbegründung | Vergleichsobjekte, Lagebewertung und eine Preisspanne statt einer einzelnen Zahl |
| Zulassung | Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung im Impressum |
| Ansprechpartner | Eine feste Person, die Ihren Fall kennt |
| Berichte | Rückmeldung nach jeder Besichtigung |
| Käuferprüfung | Finanzierungsnachweis vor dem Termin |
| Vertrag | Provision, Laufzeit und Kündigung schriftlich |
| Referenzen | Kundenmeinungen und Verkäufe in der Umgebung |
Mehr Hintergründe finden Sie bei Makler in Fellbach. Was Kunden über NAFI Immobilien sagen, lesen Sie unter Kundenmeinungen, und unser Team stellt sich vor.
Warum Eigentümer in Fellbach sich für NAFI Immobilien entscheiden
- Seit über 30 Jahren im Rems-Murr-Kreis tätig, Büro in Schorndorf
- Zulassung als Immobilienmakler nach § 34c Gewerbeordnung
- Bewertung und Erstberatung kostenfrei und unverbindlich
- Feste Ansprechperson und Rückmeldung nach jeder Besichtigung
- Provision schriftlich vor Vertragsabschluss
- Käufer mit geprüfter Finanzierung
- Diskrete Vermarktung auf Wunsch
- Begleitung bis zur Zahlung des Kaufpreises
Rufen Sie uns an unter 07181 964350, auch per WhatsApp, oder schreiben Sie über das Kontaktformular.
Fragen im Detail: Immobilie verkaufen in Fellbach
Wie lange dauert es, bis meine Immobilie in Fellbach verkauft ist?
Von der Bewertung bis zur Zahlung rechnen Sie mit drei bis sechs Monaten. Davon entfallen oft vier bis zwölf Wochen auf die Vermarktung bis zum Käufer, zwei bis vier Wochen auf den Notar und einige Wochen auf Zahlung und Übergabe. Ein realistischer Preis, vollständige Unterlagen und flexible Besichtigungstermine verkürzen die Zeit spürbar. Bei Erbengemeinschaften oder komplizierten Grundbucheinträgen kann es länger dauern.
Was passiert, wenn mein Haus in Fellbach nicht sofort einen Käufer findet?
Dann werten wir die Anfragen und Rückmeldungen aus. Wenige Anfragen deuten auf einen zu hohen Preis oder schwache Darstellung hin, viele Besichtigungen ohne Angebot auf Einwände bei Zustand oder Lage. Wir passen Preis, Exposé oder Zielgruppe an und besprechen jeden Schritt mit Ihnen. Sie sind nicht verpflichtet, ein Angebot anzunehmen.
Lohnt es sich, in Fellbach auf höhere Preise zu warten?
Niemand kann Preise sicher vorhersagen. Portale zeigen 2026 für Häuser und Wohnungen sehr unterschiedliche Entwicklungen. Wer wartet, trägt weiter Kosten für Unterhalt, Zinsen und Steuern und riskiert, dass sich der Markt in die falsche Richtung bewegt. Wer verkaufen muss oder will, sollte nach einer begründeten Bewertung entscheiden und nicht nach einer Hoffnung auf den perfekten Zeitpunkt.
Kann ich meine Immobilie in Fellbach an Nachbarn oder Bekannte verkaufen?
Ja, und auch dann ist ein neutraler Preis sinnvoll. Eine Bewertung belegt den Wert, der Kaufvertrag wird in jedem Fall notariell beurkundet. Ein Makler kann die Verhandlung führen, damit private Beziehungen nicht belastet werden. Auch Verkäufe innerhalb der Familie sollten sauber dokumentiert sein, vor allem wegen Schenkungsteuer und Pflichtteilsrechten.
Was kostet es mich, wenn ich den Verkauf abbreche?
Haben Sie einen Maklervertrag, fällt die Provision nur bei erfolgreichem Verkauf an. Bewertung und Erstberatung bei NAFI sind kostenfrei. Kosten können durch Fotos oder Gutachten entstehen, wenn Sie diese gesondert beauftragen. Das besprechen wir vorab und halten es schriftlich fest.
Alle Themen rund um den Immobilienverkauf in Fellbach
- Immobilie verkaufen in Fellbach: Ablauf, Recht, Steuern und Finanzierung
- Haus verkaufen in Fellbach: Haustypen, Gebäudezustand, Grundstück
- Wohnung verkaufen in Fellbach: Eigentümergemeinschaft, Hausgeld, Unterlagen
- Erbimmobilie verkaufen in Fellbach: Erbschein, Erbengemeinschaft, Steuern
- Immobilienbewertung in Fellbach: Verfahren, Bodenrichtwert, Beispiele
- Makler in Fellbach: Auswahl, Vertrag, Provision
Auch in den Nachbarorten sind wir für Sie da: Immobilienmakler Waiblingen, Immobilienmakler Stuttgart, Immobilienmakler Kernen, Immobilienmakler Weinstadt, Immobilienmakler Korb, Immobilienmakler Esslingen und Immobilienmakler Schorndorf. Weitere Standorte: Immobilienmakler Backnang und Immobilienmakler Winterbach.
Marktwert, Verkehrswert, Hauswert: Was ist der Unterschied?
Eigentümer in Fellbach suchen unter vielen Begriffen nach dem Wert ihrer Immobilie: Marktwert, Verkehrswert, Hauswert, Immobilienwert, Wertermittlung oder Wertgutachten. Gemeint ist fast immer dasselbe, nämlich der Preis, der am Markt für Ihre Immobilie erzielbar ist. Der Begriff, den das Baugesetzbuch verwendet, heißt Verkehrswert. Er entspricht dem Marktwert.
| Begriff | Bedeutung | Wann er gebraucht wird |
|---|---|---|
| Marktwert | Erzielbarer Preis zum Stichtag, ermittelt für den freien Markt | Verkauf, Kauf, Beratung |
| Verkehrswert | Gesetzlicher Begriff nach Baugesetzbuch, entspricht dem Marktwert | Gutachten, Gericht, Finanzamt |
| Hauswert und Immobilienwert | Umgangssprachlich für den geschätzten Wert eines Hauses oder einer Wohnung | Erste Orientierung |
| Bodenrichtwert | Durchschnittlicher Bodenwert pro Quadratmeter einer Zone | Grundlage der Bewertung, kein Kaufpreis |
| Beleihungswert | Vorsichtiger Wert der Bank für die Finanzierung | Darlehen, liegt meist unter dem Marktwert |
| Kaufpreis | Der tatsächlich vereinbarte Preis zwischen Käufer und Verkäufer | Notarvertrag |
Wenn Sie nur wissen möchten, wo Sie stehen, reicht eine Marktwertanalyse oder der Online-Rechner. Für Streitfälle, Erbteilung oder Behörden ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll. Mehr dazu auf der Seite Immobilienbewertung in Fellbach.
Wie bewerte ich mein Haus richtig? Schritt für Schritt
Die Frage „Wie viel ist mein Haus in Fellbach wert?“ beantworten Sie am besten mit einer Bewertung in sechs Schritten. So gehen auch Gutachter und Makler vor.
- Eckdaten sammeln: Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr, Ausstattung, Modernisierungen.
- Bodenrichtwert Ihrer Straße in BORIS-BW ablesen und den Bodenwert berechnen.
- Gebäudewert nach Baujahr, Zustand und Ausstattung abschätzen, Reparaturstau abziehen.
- Vergleichsobjekte aus der Umgebung heranziehen, die in den letzten Monaten tatsächlich verkauft wurden. Inseratspreise sind dafür nur ein schwacher Anhaltspunkt.
- Besonderheiten bewerten: Lage in der Straße, Lärm, Aussicht, Zuschnitt, Heizung, Energieausweis.
- Ergebnis als Preisspanne festhalten und mit einer zweiten Quelle abgleichen, etwa einer Bewertung durch einen Makler vor Ort.
Wichtig ist, dass Sie Verkaufspreise vergleichen und keine Wunschpreise aus Inseraten. Eine Preisspanne ist ehrlicher als eine einzelne Zahl, weil Käufer, Zustand und Marktlage den Preis verschieben.
Das sagen unsere Kunden
Ihre Ansprechpartner für Fellbach und Umgebung
Unser Team arbeitet täglich im Rems-Murr-Kreis, von Schorndorf bis ins Weissacher Tal. Mehr dazu in den Kundenmeinungen und unter Referenzen.
Zafer Türkyilmaz
Geschäftsführer und Dipl.-Kfm.techn.
Erkan Türkyilmaz
Immobilienmakler Filiale Fellbach
- Höhenstr. 21, 70736 Fellbach
- t.erkan@nafi-t.de
- 07181 96435-34
- 0172 7169230
Mario Marcucci
Immobilienmakler Filiale Obersontheim & Schwäbisch Hall
- Lammkellerweg 13, 74423 Obersontheim
- mario.marcucci@nafi-t.de
- 0160 973 7768
Häufig gestellte Fragen
Was kostet ein Immobilienmakler in Fellbach?
Wie finde ich einen guten Immobilienmakler in Fellbach?
Wie viel ist mein Haus in Fellbach wert?
Wie hoch sind die Immobilienpreise in Fellbach?
Was bedeutet der Bodenrichtwert in Fellbach?
Was ist bei einer Erbimmobilie in Fellbach zu beachten?
Wie wird eine Immobilie bei Erbschaft in Fellbach bewertet?
Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie in Fellbach?
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Kann ich meine Immobilie in Fellbach ohne Makler verkaufen?
Kann ich diskret verkaufen?
Gilt NAFI Immobilien auch für Schmiden und Oeffingen?
Brauche ich einen Energieausweis, bevor ich inseriere?
Zahle ich Steuern, wenn ich meine Immobilie in Fellbach verkaufe?
Warum sollte ich NAFI Immobilien als Makler in Fellbach wählen?
Wie viel ist meine Immobilie wert?
Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert?
Was ist Ihre Immobilie in Fellbach wert?
Starten Sie mit dem Online-Rechner oder vereinbaren Sie direkt einen Termin vor Ort. Beides ist kostenfrei und unverbindlich.